Grundstücke können aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen, die im Grundbuch unter einer laufenden Nummer aufgeführt werden.

Sind diese Flurstücke im Grundbuch unter der gleichen laufenden Nummer gelistet, gelten sie auch baurechtlich als ein Grundstück. Werden sie im Grundbuch unter verschiedenen laufenden Nummern geführt, handelt es sich um unterschiedliche Grundstücke.

Die Hessische Bauordnung (HBO) regelt unter § 7 HBO Grundstücksteilungen, wonach die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist oder das aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden darf, zu seiner Wirksamkeit der Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde bedarf (Teilungsgenehmigung).    

Als weitere Möglichkeit zur Teilung eines Grundstücks sieht die HBO vor, dass eine Vermessungsstelle nach § 15 Abs. 2 Satz 1 des Hessischen Vermessungs- und Geoinformationsgesetzes, die bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der Teilung bescheinigt.

Diese Unbedenklichkeitsbescheinigung wird durch ein öffentlich bestelltes Vermessungsbüros ausgestellt. Die Bauaufsicht stellt keine Unbedenklichkeitsbescheinigungen aus. Weitere Möglichkeiten sind in § 7 (1) HBO aufgeführt. Für die aktuelle Fassung der HBO siehe auch unter „Link“.     

Bei einem Antrag auf Teilung eines Grundstücks nach § 7 HBO überprüft die Bauaufsicht, ob durch die beabsichtigte Teilung die Vorschriften der Hessischen Bauordnung oder der aufgrund der Hessischen Bauordnung erlassenen Gesetze weiterhin eingehalten werden. Hierbei können beispielsweise Brandschutzbestimmungen oder Abstandsflächenvorschriften an der neu entstehenden Grundstücksgrenze beachtlich werden.

Bei der Antragstellung sind Formvorschriften festgelegt. Diese ergeben sich aus § 7 Absatz 3 HBO, sowie dem Bauvorlagenerlass, der auch das verpflichtend eingeführte Antragsformular enthält. Der Antrag auf Grundstücksteilung kann sich immer nur auf ein Grundstück beziehen. Sollen mehrere Grundstücke geteilt werden, so ist für jedes Grundstück ein eigenständiger Antrag bei der Bauaufsicht einzureichen.

Vorzulegen ist mindestens:

• Vollständig ausgefülltes Antragsformular BAB 02 aus dem Bauvorlagenerlass. Der erforderliche Antragsvordruck BAB 02 ist im Bauvorlagenerlass zu finden und kann von den Internetseiten des Hessischen Wirtschaftsministeriums heruntergeladen werden. Siehe hierzu unten angegebenen Link.
  
  
• Aktueller Liegenschaftsplan mit bescheinigtem Ortsvergleich, Eintragung der beabsichtigten Grenzführung in Rot und Vermaßung der zukünftigen Grenze, so dass deren Lage eindeutig daraus hervorgeht
  
  
• Liegenschaftsplan  mit Abstandsflächeneintragungen
  
  

Hinweis
Liegenschaftspläne mit bescheinigtem Ortsvergleich werden von Vermessungsstellen nach § 15 Abs. 2 Satz 1 des Hessischen Vermessungs- und Geoinformationsgesetzes ausgestellt. Auch die Abstandsflächeneintragung kann in der Regel bei den Vermessungsstellen beauftragt werden.

Weiterhin können erforderlich sein:

• Freiflächenplan mit Darstellung von KFZ-Stellplätzen und deren Zufahrten mit zeichnerischen Darstellung der geplanten Teilungsgrenze
  
  
• ergänzende Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) wenn von der Grundstücksteilung bauliche Anlagen betroffen sind. Auch hier ist die geplante Teilungsgrenze mit einzuzeichnen. Hilfreich kann sein, zunächst den genehmigten Bestand des Grundstücks, z.B. vorhandene Baugenehmigungen und Bauscheine zu sichten. Häufig finden sich hier Freiflächenpläne und Bauzeichnungen.
  
  
• Berechnung der KFZ-Stellplätze unter Berücksichtigung der geplanten Teilung

Bitte legen Sie den Unterlagen zwei weitere sortierte Mehrausfertigungen bei, so dass die Unterlagen insgesamt in dreifacher Ausfertigung bei der Bauaufsicht vorliegen. Die Unterlagen sind zu unterschreiben.

Sollten Unterlagen neu erstellt oder vorhandene Unterlagen ergänzt werden, wird die Beratung durch eine qualifizierte, bauvorlageberechtigte Person nach § 57 HBO empfohlen, da diese mit den Anforderungen aus dem Bauvorlagenerlass vertraut ist. Dies betrifft Unterlagen wie vorzulegende Freiflächenpläne, Abstandsflächenpläne und Bauzeichnungen mit Eintragung der geplanten Teilungsgrenze, sowie Stellplatznachweis und weitere Unterlagen.

Der Bauvorlagenerlass, der auf den Internetseiten des Hessischen Wirtschaftsministeriums einsehbar ist Bauvorlagenerlass gültig ab 1. März 2022, enthält unter Anlage 2 Ziffer 18 Informationen, welche Unterlagen und welche inhaltlichen Angaben für eine Eingangsbearbeitung zwingend erforderlich sind. 

Für unbebaute Grundstücke, für die auch keine Baugenehmigung oder Genehmigungsfreistellung vorliegt, ist ein Antrag auf Teilung seitens der Bauaufsicht zurückzuweisen. Eine Zuständigkeit der Bauaufsicht ist nicht gegeben.

Für die Überprüfung, inwiefern es sich um ein unbebautes Grundstück handelt, für das auch keine Genehmigung oder Genehmigungsfreistellung vorliegt, ist folgendes vorzulegen:

• Antragsformular BAB 02
  
  
• Liegenschaftsplan mit Ortsvergleich

Nur aus dem Ortsvergleich geht hervor, dass es sich nachweislich um ein unbebautes Grundstück handelt, welches geteilt werden soll. Die Bauaufsicht überprüft dann, inwiefern Genehmigungen oder Genehmigungsfreistellungen für das betroffene Grundstück vorliegen.

Sollten Sie hierüber eine schriftliche Auskunft benötigen, ein sogenanntes „Negativtestat“, erfolgt dies in Form einer kostenpflichtigen Zurückweisung.

Häufig verwechselt werden die Begriffe „Teilungserklärung“ und „Teilungsgenehmigung“.

Die reale Teilung eines Grundstücks bedarf nach § 7 HBO der Genehmigung. Diese Grundstücksteilung wird auf Antrag von der Bauaufsicht geprüft. Erweist sich die Grundstücksteilung als genehmigungsfähig, erhalten Sie einen Bescheid über die genehmigte Teilung, die sogenannte Teilungsgenehmigung.

Bei einer „Teilungserklärung“ nach Wohnungseigentumgesetz (WEG) bleibt das Grundstück baurechtlich als einheitliches Grundstück erhalten. Für eine Teilungserklärung nach WEG benötigen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.

In dieser Bescheinigung wird die Abgrenzung der jeweiligen Wohnung oder Nutzungseinheit auf dem Grundstück oder innerhalb eines Gebäudes dargelegt.

Dies kann eine Alternative sein, wenn ein Grundstück nicht real geteilt werden kann, trotzdem aber eine Aufteilung zivilrechtlicher Art erwünscht ist. Auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen Sie bei der Bauaufsicht. Weitere Informationen zur Abgeschlossenheitsbescheinigung finden Sie unter dem Stichwort „Abläufe und Verfahren“.